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    索引号: 330824/2018-104126 公开方式: 主动公开
    文号: 公开日期: 2018-08-13
    发布单位: 县府办 有效性:
    文件登记号:
    【答问解读】开化县人民政府办公室 关于印发开化县农村建房风貌管控指导意见(试行)的通知
    时间:2022-04-18 15:05 来源: 开化县 浏览次数:

    政策解读40问

    1.如何对农民建房实行分村分类管控?

    答:根据《开化县域村庄布点规划》,以自然村为单位,划分为适建村、限建村、禁建村3类村。(1)对适建村,将周边禁建村和限建村需新增建设用地的农户,统一纳入集聚点审批建房,可以在规划划定的边界范围内按村庄规划审批农民建房,并对新增村庄建设用地规模予以控制,且以填充式为主。(2)对限建村,农民建房可通过盘活、整合宅基地资源新建、拆建、改建、扩建和修缮村民住宅,农民建房选址应在村庄规划划定的边界线内,原则上不得新增建设用地,以内部梳理改造提升为主,允许原拆原建和利用村内闲置土地新批农民建房,从严控制村庄规模。(3)对禁建村,禁止新建、拆建、改建、扩建等任何村民建房行为,一律实施“只拆不建、只出不进”,符合建房条件的,统一纳入规划指定的集聚点审批建房。对于禁建村、限建村内新增农民建房,适建村内建房空间不足或土地难以调剂的农民建房,可安排到指定中心村或乡镇集聚点审批建房。鼓励引导向县级安置地公寓房进行集中安置。

    2.如何优化建房审批流程?

    答:将城镇规划区以外的农民建房规划审批和用地审批委托给乡镇(办事处),统一使用国土规划联合印制的《开化县农村村民建房审批表》,实施“一张表”联审机制。乡镇(办事处)窗口受理后,由乡镇组织人员进行联合踏勘、审查审批、发证、归档和备案工作。

    3.什么叫建筑占地?

    答:占地面积是指房屋地表底层外围水平投影面积,包括地表底层的阳台、柱廊、门廊、室外楼梯等水平投影面积。

    4.农民建房可以建几层?多高?

    答:我县农村住房建筑层数不超过三层,新村和集聚点建筑檐口的上沿高度控制在10.8米以下;对于存量建设用地新建住房,当新建住房后排住房檐口高度不超过10.8米,新建住房檐口高度不得超过10.8米,当后排住房檐口高度超过10.8米,新建住房檐口高度不得高于后排住房檐口高度且不得超过11.8米。位于国家公园试点区、历史文化名镇村、金溪画廊等特殊区域、重要节点的建筑高度不得超过9.8米,并合理控制建房体量,农房二、三层的建筑面积相对首层适当缩进,农房外立面要与自然环境相协调。

    5.建筑檐口高度怎样计算?

    答:当为坡屋顶时,应为建筑物室外地坪到建筑檐口的上沿高度;当为平屋面(包括有女儿墙的平屋面)时,应为建筑物室外地坪到其屋面面层的高度;当同一座建筑物有多种屋面形式时,建筑檐口高度应按上述方法分别计算后取其中最大值。

    6.新政策出台后是否可以单独建造附属用房?

    答:我县农村村民不得单独建造附属用房。有条件的村庄允许由村集体统一建设产业用房,用于畜禽养殖等用途。

    7.农村村民建房时是否可以建设庭院,建设庭院有何规定?

    答:原则上不得建设庭院,有条件建设庭院的,庭院面积不得超过审批占地面积,新村和集聚点庭院面积不得超过审批占地面积的0.5倍。

    8、新政策出台后对围墙有何要求?

    围墙高度不得超过1.5米,根据实际,鼓励采用竹篱笆、木栅栏等通透式围墙。鼓励村民合建三合院、四合院的建筑形式,可以结合院落实际设计庭院围墙。

    9.什么是建房审批流程中的“六不能”?

    答:“六不能”即:不能在沿路沿河沿岸控制区建房,不能在饮用水源地保护区建房,不能在保护地核心区建房,不能占用优质耕地建房,不能在地质灾害隐患区建房,不能圈占大围墙建房。严格控制在风景名胜区内的建房。

    10.什么是建房审批流程中的“四必须”?

    答:“四必须”即:必须块状集中建房,必须限制建筑高度,必须统一建筑风貌,必须美化绿化庭院。

    11.什么是建房审批流程中的“五带”?

    答:“五带”即:(1)带方案审批:村民提交建房审批资料时必须提供方案图件;(2)带合同管理:建房户在开工前应与施工单位或者建筑工匠签订统一制定的施工合同书、安全责任书;(3)带协议履约:建房审批时以协议方式约定履约金,督促建房户依法用地、履行建筑风貌、拆旧建新、清理建筑垃圾;(4)带牌施工:村民建房施工期间应在建设现场明显位置设置公示牌,接受社会监督、监管;(5)带信用建房:要求将村民建房行为、建筑工匠纳入社会征信体系管理。

    12.什么是农民建房“四到场”?“四到场”有哪些人参加?

    答:四到场是指建筑放样到场、基槽验线到场、施工过程到场和竣工验收到场。通过四到场制度,进一步规范农村村民建房批后管理,强化违法建设防控,推进城乡规划精准实施。四到场到场人员有乡镇(办事处)的规划员、国土员、综合执法派驻人员、驻村干部、村两委干部、承建人和建房户参加。

    13.现有应拆旧宅若属于历史建筑和传统民居怎么处理?

    答:国家级和省级历史文化名村、国家级和省级传统村落以及历史文化村落,按保护规划实施,旧宅属于保护建筑的不在本次“一户多宅”清理范围之内。对具有一定保留利用价值的历史建筑和传统民居,由所在村村民委员会向乡镇(办事处)提出申请,经县规划、文旅委、文保等部门共同认定后,予以保留,由村集体收回,并办理产权变更手续。

    14.未取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的,如何处理?

    答:由乡镇(办事处)人民政府责令停止建设、限期改正;占用乡村公共设施用地、公益事业用地等情节严重的,应当予以拆除。

    15.什么人承担农村住房建设质量安全管理首要责任?

    答:村民作为农村住房的建设主体必须承担房质量安全管理的首要责任,对其建设行为和建房质量安全负责。

    16.什么单位具体负责农村住房建设质量安全管理?

    答:乡镇人民政府(办事处)负责本行政区域内农村住房建设质量安全管理,设置农村住房建设管理机构,配备专职质量安全管理人员,建立健全常态化管理制度并加强监督检查工作。

    17.什么是农村建筑工匠?

    答:经培训合格,具备农房等建设技能,能够独立或者合伙承接高度不超过三层农房建设的个体工匠。

    18报名参加农村建筑工匠培训的条件?

    答:按照《浙江省农村建筑工匠管理办法》规定,报名参加培训的建筑工匠原则上不超过60周岁,身体健康; 具备初中毕业以上文化程度或达到初级以上建筑工人的职业技能水平;具有两年以上施工经验,期间未发生过因个人原因导致的质量、安全事故以及民事诉讼;能够履行法律、法规规定的质量责任和义务,有良好的职业道德。 

    19.什么条件可以直接领取《农村建筑工匠培训证书》?

    答:对于土木工程类中专学历具有3年以上建筑施工从业经验的、大专以上学历且有1年以上建筑施工从业经验的,获得土木工程类专业中级以上职称的、《建设职业技能岗位证书》的、人社部《职业资格证书》(电工、砌筑工、钢筋工、混凝土、架子工、防水工、手工木工类)的,证书原件经核实后,可直接领取《农村建筑工匠培训证书》。

    20.农村建筑工匠承接农房工程应注意什么?

    答:不得承接未经依法批准的农房及其他工程,不得承接无设计图纸的农房施工。承接农房工程时应当依法与业主签订书面《农房施工承包合同》,明确质量安全责任、质量保证期限和双方的权利义务。建房者或建筑工匠应当为作业人员购买意外险。

    21.零星农村建房怎样验收?

    答:零星农村建房验收由村民和建筑工匠按照《浙江省农村村民自建住宅建造技术指南》等规定进行验收。

    22.如何对农村建筑工匠进行管理?

    答:建设主管部门负责对农村建筑工匠免费进行专业技能、安全知识等方面的培训,并建立信用档案。乡镇(办事处)负责农村建筑工匠报名材料的审核、汇总及报送工作。农村建筑工匠可以依法成立行业协会,实施行业自律管理,规范从业行为,维护合法权益,协助建设行政主管部门及乡镇做好农村建筑工匠信用档案收集、整理登记工作。

    23.农村建筑工匠在农房工程施工过程中需注意哪些?

    答:一是要按合格的施工图施工,不能擅自修改设计图纸。二是现场施工必须做到“四有”:⑴有佩戴安全帽;⑵二层以上有规范搭设脚手架;⑶有按规范搭设楼梯临边栏杆;⑷有按规范使用配电箱。三是不要使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构配件。违反以上三点,不仅诚信评分要扣分,还可能被罚款。

    24.什么是农村住房统一建设?

    答:统一建设是指经国土及规划部门确认的农房集聚建设点,由村民委员会统一开展的建房行为。经规划部门批准的跨行政区域集中安置点由乡镇(办事处)负责实施。农村住房统一建设的集聚建设点不应少于20幢。

    25 .住房统一建设是指哪些方面统一?

    答:统一建设分六大方面:统一设计、统一审批、统一施工、统一监管、统一验收、统一办证。

    26.农村住房统一建设验收标准和程序是怎样的?

    答:统一建房验收标准:必须按图施工,具有技术资料,主要原材料应具备合格证书及复试检验报告,验收必须形成意见。

    统一建房验收程序:建房户组织建筑工匠(施工企业)、设计、乡镇(办事处)等单位共同进行验收。如果委托监理的,监理单位必须参与验收。严格执行地基验槽、结构工程和竣工验收程序。房屋基坑应进行施工验槽,结构工程验收包括基础分部和主体分部,房屋完工进行竣工验收,并形成验收意见。

    27. 什么是农村宅基地的“三权”?

    答:农村宅基地的“三权”是指宅基地集体所有权、宅基地农户资格权和宅基地农户使用权。农村宅基地所有权归集体所有,农户只享有资格权和使用权。

    28.什么是“一户一宅”?面积标准如何规定?

    答:“一户一宅”是指农村村民一户只能拥有一处宅基地。我县的宅基地面积标准作如下规定:

    城镇规划区以内建筑占地面积标准:大户:5人以上(含5人),不得超过120㎡;中户:3-4人,不得超过110㎡;小户:1-2人,不得超过95㎡。

    城镇规划区以外建筑占地面积标准:大户:5人以上(含5人),不得超过120㎡;中户:3-4人,不得超过115㎡;小户:1-2人,不得超过100㎡。

    29.“建房资格户”是如何认定的?

    答:“ 建房资格户”的确定由农户向村民委员会提出申请,村民委员会结合《村规民约》进行确定,报乡镇(办事处)审核。分户原则:

    (1)父母应随子女立户。只有一个子女的,不论户口是否分开,只能按一户认定;两个及以上子女的,有子女已达法定婚龄的可单独分户;

    (2)四世同堂共同生活的可分为两户;

    (3)本村无子女可随的农户,可认定为一户;

    (4)夫妻离婚三周年以上且连续三周年未共同生活的,或者离婚后一方再婚的,可以认定分户。

    30.“建房资格户”中的“户”,与公安部门户籍管理中的“户”有何区别?

    答:“建房资格户”中的“户”,以公安机关登记的户籍资料为基础,家庭成员是本行政村农村集体经济组织成员,具有建房资格的“户”,并非完全等同于公安部门户籍管理“户”。

    31.什么是“一户多宅”?

    答:“一户多宅”是指农村村民一户拥有两处及以上宅基地的住宅。

    32.“一户多宅”是如何进行分类处置的?

    答:(1)属违法建设的“一户多宅”,按“三改一拆”政策处理。

    (2)下列情形的“一户多宅”,按以下办法处置:

    ①村民经批准原址拆旧建新或异地新建住宅,新建住宅后,旧宅未按规定拆除到位的必须拆除;

    ②已享受下山脱贫、地质灾害搬迁、农村土地综合整治(建设用地复垦)等政策的农户,按协议需拆除旧宅但未履行的必须拆除;

    ③对因结构安全、位置等原因暂无法拆除的房屋,经村两委讨论同意,村民代表大会通过,报乡镇(办事处)审核公示后,可暂缓拆除,但产权要转移登记到村集体,待条件成熟后予以处置;符合并房条件的要求并房,并办理转移登记;不符合并房条件的,要将不动产权证转移登记到村集体;

    ④一户拥有两处及以上住宅的,但占地总面积没有超过我县规定可审批面积标准且符合规划的,可暂缓拆除。总面积超过规定可审批面积标准的,除保留一处符合规划的住宅外,其余住宅应拆除或退出。

    (3)上述几种情形之外的“一户多宅”,鼓励村民将一宅以外的房屋由村集体收购或调剂给其它符合条件的村民。调剂住宅的,调入户须符合“一户一宅”等建房条件,双方签订房屋调剂协议,经村两委研究同意,报乡镇(办事处)审核后,办理转移登记手续。

    引导村集体根据各村实际完善村规民约,研究确定房屋有偿收购标准。房屋保留的,将不动产权证转移登记到村集体;房屋拆除的,注销不动产权证。

    33.“一户多宅”转让(调剂)的条件?

    答:(1)转让人与受让人为同一村集体经济组织内部成员;(2)受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件的;(3)转让行为需征得村集体组织同意并报乡镇(办事处)审核;(4)宅基地使用权不得单独转让,土地、房屋一并转让才有效。

    34.什么是“附房”?

    答:附房是指除住宅和经批准建设的产业用房及县、乡镇(办事处)、村资产处置的房屋以外的用房。

    35.附房的处置采取办法是?

    答:(1)已经批准建设或已经处罚处理的,且符合土地利用总体规划和村庄规划、在主房庭院范围内、外立面风格与周边风貌协调、高度不超过4米等要求的,可暂时保留。

    (2)已经批准建设或已经处罚处理的,但不符合上述其中一项要求的,按规定整改,无法整改的引导有偿退出或拆除;

    (3)除上述两种情形之外的,按违法建设分类处置指导意见进行处置。

    36.我县农村宅基地资源有哪些转化利用方式?

    (1)农村闲置宅基地有偿退出机制

    (2)新增农村宅基地有偿使用机制

    (3)农村宅基地租赁、入股、流转机制

    37.农村闲置宅基地有偿退出机制的具体内容是?

    (1)规划用于城镇建设用地的,由县政府依法征收。

    (2)规划用于农村宅基地的,由村集体经济组织与宅基地使用权人协商收回。

    (3)规划用于宅基地复垦的:

    ①符合建设用地连片400平方米以上等立项条件的,由村集体统一申请立项、复垦。

    ②不符合建设用地复垦立项条件的,由村集体按村建设要求统一组织整治整理,用于农村美化、公共设施等建设。

    城乡建设用地增减挂节余指标奖励政策。节余指标定义:以乡镇为单位,乡镇今年复垦入库宅基地的面积扣除该乡镇前三年农民建房新增建设用地面积。节余指标按15万元/亩奖励给乡镇。

    38.宅基地复垦费用标准是怎么样的?

    (1)地质灾害避让搬迁三年行动红线外的宅基地复垦,以及没有列入搬迁计划点但群众搬迁意愿强烈,符合条件复垦的,按25万元/亩的费用实行包干制,乡镇负责实施,用于政策处理、工程施工和工作经费。

    (2)下山脱贫等异地搬迁的宅基地复垦,按25万元/亩扣除范围内原已兑现的搬迁补助费用再核算;或按开政办[2018]3号文件,不超过10.1万元/亩的标准进行核算。

    (3)其他建设用地复垦按开政办[2018]3号文件标准执行。

    39.新增农村宅基地有偿使用机制的具体内容是?

    采取“统一权属调整、统一基础设施、统一设计配套、统一分摊成本、差别竞价择位”模式,加快推进农户集聚建房工作。集聚建房点可分为村级集聚点和跨村集聚点。

    (1)村级集聚点可以是集体建设用地,也可以是国有建设用地。集体建设用地由村集体负责土地流转,然后按农民建房审批手续报批。采用国有建设用地的村级集聚点,村集体负责按征地区片综合价,通过征收将地块转为国有建设用地,按划拨方式供地,并按县失地社保政策落实被征地农民失地社保。征收补偿和报批税费由村集体经济组织承担,划拨价款予以免交。该集聚点只允许本村符合建房的集体经济组织成员。

    (2)跨村集聚建房点必须是国有建设用地,所在乡镇(办事处)负责按征地区片综合价,通过征收将地块转为国有建设用地,按划拨方式供地,并按县失地社保政策落实被征地农民失地社保。征收补偿和报批税费由所在乡镇承担,划拨价款予以免交。

    (3)国有划拨建设用地用于农户建房的参照集体建设用地管理,建房审批按“一户一宅”原则且不得办理划拨补办出让进入二级土地市场。

    (4)允许进入村、跨村集聚点建房的建房户,原宅基地资格权和使用权在经村两委研究同意,报乡镇审核公示后,有偿调剂、转让或村集体收回。调入户须符合建房条件,禁止村民之间私下调剂和转让。

    (5)在村、跨村集聚点建房的,建房户以不低于成本价,按照竞价择位的方式取得新宅基地。

    40.什么是农村宅基地租赁、入股、流转机制?

    在明确乡镇(办事处)、村、农户三者利益分配比例的基础上,以土地租赁、入股、流转等方式,由村集体统一经营管理,发展产业,让农村闲置宅基地得到有效利用。

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